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不動産投資 金融機関にヒアリングしました

先週有給休暇を取得して、金融機関に不動産融資のヒアリングに行ってきました。
予約不要とのことだったので融資窓口にアポなしで訪問しヒアリングしてきました。
買い付け証明を出せば、不動産屋さんが銀行にあたってくれるとのことでしたが、最新の融資事情、実際に借りることができるかなど自分で聞いてみたいと思いヒアリングしてきました。

ヒアリングしたのは5金融機関。いずれもアポは不要とのことで、
融資窓口に不動産屋さんからいただいた物件概要と図面を持参しました。

不動産投資 融資に向けた金融機関ヒアリング

<対象物件>
 築18年、1DK×6戸、駅徒歩5分、木造、1,900万円、表面利回り16%

<訪問した金融機関>
 某メガバンク(誰もが知る財閥系です)
 地銀A
 地銀B
 某〇策投資銀行某支店
 某信用金庫

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不動産投資への融資は厳しいものになってきています。自己資金をある程度、最低でも3割以上積んでもらわないと審査は厳しいと思います。

A地銀
A地銀

今は木造アパートの融資は耐用年数の22年までになっていまして、この物件だと、原則4年しか融資できません。

B地銀
B地銀

木造ですと原則耐用年数の22年以内です。融資期間は残りの耐用年数以内になりますね。

○策投資<br class=銀行” class=”speech-icon-image”>
○策投資
銀行

うちは建前上不動産「投資」に対する融資はしてはないんですよ。例えば、奥様が法人を作って、女性の起業支援という形なら審査が通りやすいかもしれません。

某信金
某信金

土地値の路線価を基準に融資年数を設定したら、20年~25年の返済期間が可能かもしれません。ただ、現在は不動産投資に対する融資が厳しめになっていまして、3割程度の自己資金が必要になります。

えっ?マジですか。この1~2年で融資を取り巻く状況が変わってしまいましたね。

  • 物件評価以前に自己資金を求められる話が多い
  • 残り耐用年数が短い場合にはより多くの自己資金が必要
  • 木造アパートの融資期間が法定耐用年数以内にすること厳格化されている
  • 金融機関全体で個人向けアパートローンに対して慎重で、全体として不動産融資を引き締めている印象
  • コロナ関連融資で需要があるため、あえて各金融機関も不動産投資に融資してリスクをとらなくてもよい

体として不動産投資の融資に対して慎重になっている印象を受けました。かつてフルローンや1割の自己資金での不動産投資が盛んに行われていましたが、現在は3割程度必要です。木造アパートの融資期間が法定耐用年数以内にすることが厳格化されたこともショックでした。地方銀行AとBも、融資期間は法定耐用年数以内。築18年だと返済期間がわずか4年になってしまいます。これでは自己資金である程度カバーする計画にしないと回らないですね。

大手都市銀行から融資を受けるのは、ハードルが高く事実上無理と感じました。
私は物件を増やしていきたいので、ここで自己資金を多く使ってしまうと、次の物件購入まで最低5~6年かかってしまいます。

某〇策投資銀行では、建前上「投資」に対する融資はしないみたいです。融資の申請でも投資という言葉が入ると通らないとのことでした。投資はすべて「事業」に置き換えなければならないようです。投資銀行なのに不思議ですね。

一番可能性を感じたのは信金さんです。今回持ち込んだ物件の土地値は路線価を下回っていますが、木造アパートで融資を受けるなら信金さんが一番現実的だと思いました。

まとめ

  • 都市銀行は非常にハードルが高い
  • 木造アパートは原則融資期間が法廷耐用年数以内になる
  • その場合自己資金をある程度入れなければならない
  • 木造住宅なら信金から融資を受けるのがよい
  • 金融機関全体として、不動産投資に対するスタンスが厳しくなっている

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さて、
今回のヒアリングを受け、メガバンクは融資信金さんをターゲットにあくまで木造アパートにするか、それとも、融資の間口を広げるために新築アパートに切り替えるか、もともと木造アパートを考えていたので、再度検討が必要になりました。
新築アパートの場合、融資額が大きくなるので、銀行が融資してくれるかどうか、建てた後にちゃんと回していけるか、立地などもさらに重要になってきますね。
次回はその後の検討状況について改めて記事にしますね。

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ぴろやんです

これまでサラリーマンとして、海外や国内で多忙な日々を過ごしてきました。これからは仕事以外にも目を向け残りの人生をより楽しく過ごしていくため、ブログを書いています。ツイッターフォローしていただけると嬉しいです(^^)

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