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月30万円の家賃収入を目標とした場合、どういった物件を購入すべき?

皆さん如何お過ごしですか?
最近休日に物件の内見をすることが多くなっています。

この6か月でチェックした物件は200軒以上、そのうち興味のある物件は内見したり、不動産屋さんにヒアリングしたりしています。

目次

月30万円の家賃収入を目標とした場合、どういった物件を購入すべき?

最近の傾向としては、ようやく利回り20パーセントの物件もポツポツ見られるようになってきました。
かつての過熱相場が終焉し、物件価格が下がってきている傾向が読み取れます。これからも掘り出し物の物件が市場に出てくる機会も多くなるのではないでしょうか。

どういった物件を購入すべきか

サラリーマンをしているぴろやんです。
不動産収入を安定的に増やしていくためには、ある程度物件を増やしていかなければなりません。

今は銀行融資も状況が変わり、現金買いも使いながら、どういう物件を買い進めていくか、買う順番も重要になってきます。

不動産投資をはじめる上で自己資金をどの程度設定するかによって購入していく物件も変わってきます

今回は、自己資金2,000万円を元手にした場合、どのようの不動産を増やしていったらよいか考察したいと思います。

初めての物件はどういう物件を選ぶべきか

対象物件は以下の4つのパターンで考察します。最近は2~4でよい物件が出てくるようになりました。現金買いも併用しながら、いかに物件を買い進めていくか検討します。

  1. 新築アパート 5000万円 利回り8%
  2. 築25年アパート 2000万円 利回り12%
  3. 築35年アパート 1000万円 利回り20%
  4. 築40年戸建 350万円 利回り20%

3割の自己資金を基本に計画を立てていく

1~2年前までは、フルローンや自己資金1割でローンを組める状況でしたが、今は融資が締まり、自己資金3割程度は必要になっています。

【関連記事】不動産投資 金融機関にヒアリングしました

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金融機関にヒアリングした結果、概ね3割の自己資金が必要なことがわかりました。

物件を増やしていくためには、いかにキャッシュフローを維持しながら、物件購入を進めていくかがポイントになります。
例えば【上記1】では、融資が締まる前は500万円を頭金にして、新築アパートを複数棟買い進めていくことが可能でした。しかし現在は3割程度の頭金が必要なので、例えば2,000万円を頭金に新築アパートを建てた場合、キャッシュを使い果たし、次の購入が進まなくなります。

そのため、今の戦略としては、なるべく安い物件、築古戸建てや中古アパートを購入し、キャッシュフローを維持、数年後に新築アパートを建てる方針がよいとの結論に至りました。

購入フロー

<1年目>
戸建て(350万円)2棟(月60,000円×2)
アパート(1,000万円)1棟(月40,000円×4戸)
※3棟で1,000万円の自己資金投入(戸建ては現金買い700万円、AP300万円自己資金、700万円融資)
※戸建ては自主管理、アパート実質家賃36,000円

→ 月 264,000円(戸建て120,000円、AP130,000円)
→ 実質月キャッシュフロー160,000円(諸経費空き室率、税控除後)

<5年後>
 2,000万円の自己資金で新築AP購入
 (月55,000円×8戸:管理費控除後)
→ 月222,000円(5割返済後)
→ 実質月キャッシュフロー142,000円(諸経費空き室率、税控除後)

この時点で、月のキャッシュフローは、302,000円となり30万円を超えます。
まずは5年間で築古戸建て2棟、中古アパート1棟、新築アパート1棟を買い進める計画がよいですね。

戸建てや中古アパートをターゲットに、いい物件あれば、指値も含めて狙っていきます。これからは市場に出回る良い物件も増えてくると思います。しっかりチェックしていきたいですね。

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ブログを書いているのはぴろやんです 

これまで国内や海外で仕事してきました。発信しながら多くの人とつながり、人生を楽しく過ごしていくため、ブログを書いていきたいと思います。

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